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공동건축된 미등기 건물 매수시 주의!
2023년 09월 25일 (월) 15:27:57 안선영 변호사 webmaster@ggjapp.com
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[경기중앙신문]

   
▲안선영 변호사

Q : A씨와 B씨는 각자 자금을 투자하여 A씨와 B씨 명의로 건축허가를 받아 6층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 건축한 다음 1층부터 3층은 A씨가 4층부터 6층은 B씨가 관리를 해 왔다.

참고로 A씨와 B씨는 이 사건 건물의 건축과정에서 건축법을 위반하여 위 건물에 관하여 준공검사 및 소유권보존등기를 마치지 못하였다.

한편 C씨는 A씨로부터 이 사건 건물에 대한 A씨의 지분을 매수하기로 하고 A씨를 상대로 ‘이 사건 건물의 건축주 명의를 C씨로 변경하는 절차를 이행하라’는 소를 제기하여 그 청구를 전부 인용하는 판결을 선고 받고, 위 판결이 확정되었다(이하 위 확정판결을 ‘선행 판결’이라고 한다).

그 후 C씨는 구청에 위 선행 판결문을 제출하면서 이 사건 건물의 건축주 명의를 기존의 ‘A, B’에서 ‘B, C’로 변경신고를 하였는데, B씨가 구청장을 상대로 위 변경신고 수리처분의 무효확인을 구하는 소를 제기하여 승소함으로써 현재 이 사건 건물의 건축주 명의는 ‘A, B’로 되어 있다.

이에 C씨는 B씨를 상대로 공동건축주 명의를 A씨에서 C씨로 변경하는데 협조하라는 취지의 소송을 제기하였다.

C씨는 승소할 수 있을까?

A : 먼저 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 건축주 명의를 변경해야 할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물 관리대장에 소유자로 등록하여 추후 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경해야 할 필요가 있다.

한편 허가 등에 건축주 명의가 수인으로 되어 있는 경우에 공동건축주 명의를 변경하려면 변경 전 건축주 전원으로부터 동의를 얻어야 한다. 다만, 그 동의의 표시를 변경 전 건축주 전원이 참여한 단일한 절차에서 할 필요는 없으므로, 동의의 의사표시에 갈음하는 판결도 변경 전 건축주 전원을 공동피고로 하여 받을 필요가 없고, 부동의하는 건축주별로 판결을 받을 수 있다.

이에 C씨가 A씨를 상대로 선행 판결을 선고받아 그 판결이 확정된 후에 이 사건 건물의 공동건축주 명의변경을 위해서 나머지 공동건축주인 B씨를 상대로 소송을 제기하게 된 것이다.

그렇다면, B씨가 C씨에게 공동건축주 명의변경에 동의를 해 주어야 할 의무가 있는가?

위 사례와 유사한 사건에서 1심은 B씨에게 동의의무를 인정하여 원고 승소판결을 선고했으나, 2심은 1심을 뒤집고 원고 패소 판결을 선고했고, 대법원도 위 2심판결을 확정했다.

그 이유를 살펴보면, ‘공동건축주 명의변경을 해야 할 필요성이 있다는 것만으로 B씨가 C씨에게 공동건축주 명의변경에 동의를 해 줄 의무가 당연히 발생하는 것은 아니고, 이를 위해서는 별도의 법적 근거가 필요한데, B씨에게 공동건축주 명의면경에 동의할 것을 강제할 수 있는 법적 근거가 없다’는 것이다.

즉 공유자는 자신의 지분을 다른 공유자의 동의 없이도 자유롭게 처분할 수 있는데, A씨가 B씨의 동의 없이 A씨의 공유지분을 C씨에게 양도한 것이므로, B씨가 공동건축주 명의변경에 부동의함으로써 공동건축주 명의변경이 이루어지지 않는다고 하더라도 이로 인해 지분 양도행위 자체가 무효가 되거나 그 효력에 제한이 발생하는 것이 아닐 뿐만 아니라, 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 소유권을 취득하는 것도 아니며, 건축 중인 건물의 소유자와 건축허가의 건축주가 반드시 일치되어야 하는 것도 아니므로, B씨가 공동건축주 명의변경에 부동의 하더라고 C씨가 이 사건 건물의 지분에 소유권을 행사하는데 어떠한 지장을 초래한다고 보기 어려우므로, C씨는 A씨에게 B씨의 동의를 받아 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, A씨가 이를 불이행할 경우 A씨에 대하여 채무불이행 책임을 물어 지분 매매계약을 해제할 수 있음은 별론으로 하고, B씨로 하여금 공동건축주 명의변경에 동의할 것을 강제할 수 없다.

이처럼 공동건축주로 허가를 받아 공사가 진행된 미등기 건물의 공동건추주 중 1명으로부터 지분을 양수하는 사람은 다른 공동건축주의 동의를 얻지 못하면 낭패를 볼 수 있으므로 상당한 주의가 요망된다. 

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