[경기중앙신문]

▲안선영 법무법인바른 변호사

Q : A씨는 2017. 3.경 B씨로부터 B씨가 운영하던 커피전문점을 권리금 1억 1,000만 원에 양수하면서, B씨 소유의 이 사건 건물을 2017. 5.~2019. 5.까지 임차한 후 위 건물에서 커피전문점을 운영하고 있었다.

그 후 C씨가 2019. 1.경 이 사건 건물을 매수하여 임대인이 되었는데, C씨는 위 건물의 소유권을 취득한 다음 A씨에게 ‘2~3년 뒤에 재건축할 예정임’과 ‘임대차계약이 갱신될 경우, 갱신되는 임대차계약서에 위와 같은 재건축에 관한 조항을 삽입하겠다’고 알렸다.

이에 A씨가 C씨에게 2019. 3.경 ‘신규임차인을 주선하겠다’고 알렸고, C씨는 ‘신규임차인과의 임대차계약에는 응하겠지만, 신규임차인에게도 이 사건 건물에 대한 재건축계획을 구체적으로 고지하겠다’고 통지하였다.

A씨는 임대차계약의 종료일이 다가올 즈음 신규임차인을 주선하기 위해 노력했으나, 재건축 예정 건물을 임차하려는 임차인을 찾을 수 없어 신규임차인 주선이 사실상 불가능하게 되었고, 이로 인해 권리금을 회수할 수 없게 되었다.

이에 A씨는 “C씨가 A씨의 권리금 회수의 기회를 방해하였으므로, C씨는 상가건물 임대차 보호법(이하 ‘상가임대차보호법’이라고 한다) 제10조의 4 제3항에 따라 A씨에게 권리금 상당의 손해를 배상해야 한다”며 소송을 제기하였다.

A씨는 승소할 수 있을까?

A : 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 임대차 종료시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하여 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다’고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 ‘임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정하고 있다.

다만 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 단서가 ‘제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있고, 제10조 제1항 제7호 가목이 ‘임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있다’고 규정하고 있다.

이에 위 사건에서 1심은 “상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목의 임대차계약 체결 당시란 ‘최초’의 임대차계약 체결 당시뿐만 아니라, ‘갱신’되는 임대차계약 체결 당시도 포함되는바, 임대인이 최초 임대차계약 체결 당시에 미리 임차인에게 재건축 계획을 고지하지 않아 임차인의 갱신 요구에 응할 수밖에 없더라도, 갱신시 재건축 계획을 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면, 더 이상 임차인의 추가갱신 요구에 응하지 않아도 된다고 해석함이 상당하므로, C씨가 A씨에게 ‘신규임차인에게 이 사건 건물의 재건축 계획을 고지하겠다’고 한 것을 두고, 함부로 ‘정당한 이유 없는 신규 임대차계약 체결 거부’라고 단정하여 책임을 물을 수 없다”고 판단하였다.

그러나 2심은 ‘임차인의 계약갱신 요구권은 차임과 보증금 외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이므로, 건물의 재건축 예정 사실은 임차인의 동의가 없는 한 갱신계약서에 반영할 수 없다’며 “C씨가 A씨에게 ‘신규임차인에게 이 사건 건물의 재건축 계획을 고지하겠다’고 한 것은 정당한 사유 없이 A씨의 권리금 회수를 방해한 것이고, 설령 A씨가 신규임차인의 주선행위를 하지 않았다고 하더라도, C씨가 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있으므로 권리금 회수를 방해한 것으로 판단된다”며 1심 판결을 취소하였다.

그러나 다시 대법원은 C씨가 ‘신규임차인에게 이 사건 건물의 재건축 계획을 고지하겠다’고 한 것만으로는 ‘신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다’는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 없으므로, ‘A씨가 C씨에게 신규임차인이 되려는 자를 주선했음에도 C씨가 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절했다는 점이 주장ㆍ입증되어야 한다’고 판단하면서, 나아가 ‘C씨의 재건축 계획 내용이 구체적이지 않고, 위 재건축 계획의 고지가 최초 임대차계약 체결 무렵에 이루어진 것이 아니어서 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목의 요건이 충족되지 않았다고 하더라도, 상가임대차보호법 제10조 제1항과 제10조의 4의 규정내용 및 취지가 같지 아니한 이상, 특별한 사정이 없는 한(재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는 경우 내지 재건축 계획 등이 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시ㆍ고수하는 경우 등) 임대인이 신규임차인과의 협의과정에서 재건축계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수 없다’며 2심 판결을 파기ㆍ환송하였다.

따라서 신규임차인 소개과정에서 임차인으로서는 임대인에게 성실히 신규임차인을 소개해야 할 필요가 있고, 임대인으로서는 노후 건물의 재건축 필요성을 잘 소명하고 그 계획을 구체적으로 알려야 하며, 임차인의 권리금 회수를 배려하는 차원에서 최대한 장기간의 임대차가 성립될 수 있도록 노력해야 할 필요가 있다.