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[법률칼럼] 돈 없어서 전세보증금 전액을 못 돌려준다는 집주인, 어떻게 대처해야 할까?
안선영 법무법인 바른구성원 변호사
2023년 05월 23일 (화) 16:03:21 안선영 법무법인 바른구성원 변호사 kimsonet@korea.com
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[경기중앙신문]

   
▲안선영 법무법인 바른구성원 변호사

최근 부동산 가격이 급락하면서 전세보증금을 돌려받는 것이 쉽지 않아졌다. 그간은 임대인이 새로운 임차인을 구해 새 임차인으로부터 받은 전세보증금으로 기존 임차인에게 반환할 전세보증금을 마련했는데, 최근 금리가 인상되면서 부동산 가격이 급락하여 새 임차인으로부터 받을 전세보증금이 기존 임차인에게 반환해야 할 전세보증금보다 적어지는 경우가 생겼고, 어떤 경우는 전세보증금이 매매대금보다 높아지는 경우까지 생겼다.

이런 경우 원칙적으로는 임대인이 대출 등을 통해 전세보증금을 마련하여 임차인에게 전세보증금을 반환해주어야 하지만, ‘다음 세입자가 구해질 때까지 무조건 기다려 달라’며 높은 시세만을 고집하는 임대인도 있어 전세보증금 전액을 돌려받는 것이 쉽지 않은 경우가 생겼다.

이때 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 전액 돌려받으려면 어떻게 해야 할까?

먼저, 계약갱신에 대한 거절의 의사를 분명하게 표시해야 한다. 임대차 계약은 묵시적으로 갱신이 되기 때문에 최소 2개월 전에 임대인에게 ‘임대차 계약을 갱신하지 않는다’는 의사를 반드시 통지해야 한다. 위와 같은 통지를 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 임대인에게 해지통지를 한 후 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생되기 때문이다(주택임대차보호법 제6조 및 제6조의 2).

또한 새로 이사갈 집을 구해놔 이사를 해야 하는 상황이라면, 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권 등기명령을 미리 신청해 둬야 할 필요가 있다. 새로 이사가는 집에 대하여 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 새로 이사가는 집에 전입신고를 해야 하는데, 그렇게 되면, 현재 사는 집에 대해 전출신고가 진행되어 현재 사는 집에 대하여 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 잃게 되기 때문이다.

이에 마련된 제도가 임차권 등기명령 제도이다. 다만 임차권 등기명령은 신청시부터 승인시까지 어느 정도 시간이 소요되기 때문에 미리 준비해야 하고, 임차권 등기명령 결정문이 임대인에게 송달되어 부동산등기부에 임차권 등기가 경료된 것을 확인한 후 이사를 하는 것이 좋다.

참 고로 대법원이 ‘주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다’고 판단하고 있으므로, 임차권 등기명령이 경료되기 전에 임차인의 가족 중 일부만 새로 이사가는 집을 인도받아 확정일자부 임대차계약서로 전입신고를 하고, 일부는 기존 집에 남아 있다가 임차권 등기가 경료된 후 새 집에 합류하는 것도 방법이다.

한편 임차인이 전세보증금을 돌려받을 것을 전제로 새 집을 구했는데, 임대인이 보증금을 제때 내주지 못해 새로 구한 집의 계약이 파기되면서 임차인이 계약금을 몰취당하거나 대출을 받아 전세보증금을 마련하느라 대출이자 상당의 손해를 보게 될 우려가 있는 경우에는, 미리 임대인에게 이사계획과 임대인의 계약위반시 임차인에게 위약금 등의 손해가 발생할 수 있다는 사실을 구체적으로 알리는 것이 필요하다. 이를 통상손해로 본 판결도 있으나, 특별손해로 보는 것이 일반적이고, 특별손해의 경우 임대인이 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 이에 대한 손해배상을 받을 수 있기 때문이다.

다만 임차권 등기명령에 따라 임차권 등기를 경료한 경우에는, 주택임대차보호법 제3조의 3에 따라 임차권 등기 명령 신청에 든 비용을 임대인에게 구할 수 있다.

그 밖에 임차했던 집의 가치가 전세보증금보다 낮다면 임대인 소유의 다른 재산을 가압류해 둘 필요도 있다. 

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